Door: mr. Suzanne van Loon

Op 12 april 2012 heeft de makelaarsorganisatie NVM de kwartaalcijfers over het eerste kwartaal gepubliceerd (bron: www.nvm.nl). De afgelopen 3 maanden verkochten NVM-makelaars, die samen ongeveer 70 procent van de markt bedienen, 15 procent minder huizen dan een jaar geleden. De gemiddelde huizenprijs daalde met nog eens 2,8 procent. In 2012 zullen de huizenprijzen volgens het scenario van de NVM met zo’n 5 procent verder dalen.

Hoe de huizenmarkt zich de rest van het jaar nog zal ontwikkelen is dus uiterst onzeker. Het kabinet is nog altijd van plan de overdrachtsbelasting (die op 1 juli 2011 werd verlaagd van 6 naar 2 procent) met ingang van 1 juli 2012 weer te verhogen. Voorzitter Ger Hukker van de NVM verwacht dat de markt dan volledig inklapt. Bovendien verwacht de NVM in dat geval een daling van de prijzen met 9 procent. Volgens de NVM houden kopers er nu al rekening mee dat ze de korting van de overdrachtsbelasting wel van de verkoper krijgen als het kabinet de korting op de overdrachtsbelasting daadwerkelijk schrapt.

Terwijl de verkoop van woningen als gevolg van de economische stagnatie, de dalende huizenprijzen, de dalende leencapaciteit en het zwakke consumentenvertrouwen stagneert, floreert de markt voor de verhuur van woningen in de vrije sector juist. Uit cijfers blijkt ook dat in de afgelopen drie maanden 17.000 vrije sector woningen zijn verhuurd in tegenstelling tot 18.000 verkochte woningen. Dit is 34 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar.

Voor degenen die al wel een nieuwe woning hebben, maar het oude huis niet verkocht krijgen, is verhuur een logische stap om de maandelijkse lasten terug te brengen. Op het moment van verhuur verliest men weliswaar de mogelijkheid van aftrek van hypotheekrente en is eventueel vermogensrendementheffing (1,2 procent; box 3) verschuldigd, maar zijn de opbrengsten uit huur evenwel niet belast. Zeker als het einde van de periode van hypotheekrente voor de oude woning nadert, wordt verhuur nog aantrekkelijker. Maar waaraan moet u in geval van verhuur denken?

Regel toestemming van de hypotheekhouder. In de contracten van alle hypotheken staat een zogenaamd huurbeding wat inhoudt dat de woning niet zonder toestemming van de hypotheekverstrekker mag worden verhuurd. De toestemming wordt overigens in deze tijd altijd wel gegeven.

Vraag bij de gemeente een vergunning op grond van de Leegstandswet aan. Bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet heeft de huurder geen huurbescherming bij beëindiging van de huur.

Zorg voor een goed huurcontract. Voldoet de inhoud van de huurovereenkomst niet aan de wettelijke eisen van de Leegstandswet, dan loopt de verhuurder het risico dat de verhuur als gewone verhuur wordt gezien. De huurder geniet alsdan huurbescherming, waardoor de verhuurder de huur niet zomaar kan beëindigen.

Beperk uw risico op malafide huurders. Helaas worden verhuurders in de praktijk ook nogal eens geconfronteerd met kwaadwillende huurders met allerlei vervelende consequenties, zoals schade in de woning of hoog opgelopen elektriciteitsrekeningen als gevolg van wietplantages. Wat kunt u doen om deze risico’s zoveel mogelijk te beperken?

• Zorg dat u een origineel legitimatiebewijs van uw huurder inziet en vraag een kopie.
• Vraag ook naar een recente loonstrook met een bankafschrift waarop u ziet dat hierop het salaris wordt gestort.
• Vraag om een automatische incasso van de huur en zorg ervoor dat de huur vanaf dit banknummer wordt gestort op uw rekening.
• Neem in de huurovereenkomst op dat u het pand regelmatig van binnen mag inspecteren.
• Laat de elektriciteitsaansluiting op naam van de huurder te zetten. In geval van een wietplantage zal de elektriciteitsleverancier de huurder aanschrijven voor de schade.

ARPA Ondernemersadvocaten biedt ondersteuning bij de aanvraag van de vergunning op grond van de Leegstandswet en het opstellen van de huurovereenkomst. Hiervoor wordt een vasttarief gerekend, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.