Over de aanstaande wijziging van het vergunningvrij bouwen schreef ik al eerder twee blogs. Naar verwachting zullen de wijzigingen op 1 november 2014 in werking treden. Sinds 19 augustus 2014 is de concepttekst van de nieuwe regels beschikbaar op de oefenomgeving van het Omgevingsloket online. Een link naar de regels vindt u hier: https://inr.omgevingsloket.nl/Zakelijk/zakelijk/home?init=true

Aanvankelijk was er sprake van een simpele en heldere ontwerpregeling voor het vergunningvrij bouwen. Helaas is dit principe verlaten en zijn de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen afhankelijk gemaakt van de oppervlakte van het perceel. De nieuwe regels leiden zeker niet in alle gevallen tot een verruiming van de mogelijkheden om vergunningvrij te bouwen. Haast is daarom geboden. Aan de hand van een voorbeeld licht ik dit toe.

Voorbeeld

Een klant wil een overkapping (met twee dichte wanden) van 15m² oprichten en vroeg zich af of hij beter af was onder de oude of de nieuwe regels. De uitkomst was verrassend.

Zijn woonsituatie

In 1999 is een twee-onder-een-kap woning opgericht met een garage en een bijkeuken. In 2010 is de woning uitgebreid met een forse aanbouw, waarin zich de grote open woonkeuken bevindt. De totale oppervlakte van aan- en bijgebouwen bedraagt sindsdien 60 m². De grote woonkeuken behoort (juridisch) tot het hoofdgebouw, maar niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw. Dit is weergegeven in onderstaand plaatje. De klant wil de overkapping in het gearceerde gedeelte oprichten.

De huidige regels

In de huidige regels is vastgelegd dat bijgebouwen tot een oppervlakte van 30 m² zonder vergunning mogen worden gebouwd. De oppervlakte van bijgebouwen die met een vergunning zijn opgericht, telt hierbij niet mee. Omdat mijn klant nog geen bijgebouwen zonder vergunning heeft opgericht, kan hij de overkapping zonder vergunning bouwen.

De nieuwe regels

Volgens de nieuw regels mogen – bij een perceel groter dan 100 m² maar kleiner dan 300 m² – zonder vergunning bijgebouwen worden opgericht tot een oppervlakte van 50 m² vermeerderd met 20% van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m².

In de nieuwe regels wordt de nieuwe term ‘bebouwingsgebied’ ingevoerd. De oppervlakte van dit bebouwingsgebied bestaat uit het achtererfgebied, inclusief de grond onder het hoofdgebouw, maar exclusief de grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw. Het achtererfgebied is het gebied op 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw. Het oorspronkelijke hoofdgebouw is in het plaatje met roze aangegeven.

Vervolgens moet de oppervlakte van alle bijgebouwen (of zij nu met of zonder vergunning zijn gebouwd) bij elkaar worden opgeteld. Daarna kan worden berekend of er nog ruimte is voor vergunningvrij bouwen.

Vertaald naar de wens van de klant

In de situatie van mijn klant is het bebouwingsgebied 180 m² groot. Dit betekent dat mijn klant in totaal maximaal 66 m² aan bijgebouwen zonder vergunning mag oprichten (50 m² + 20% van 80 m²). Omdat er op zijn perceel al bijgebouwen aanwezig zijn met een oppervlakte van in totaal 60 m²,  mag hij volgens de nieuwe regels concreet nog 6 m² vergunningvrij bouwen.

Als deze nieuwe regels in werking treden, kan mijn klant de overkapping van 15 m² dus niet meer zonder vergunning bouwen. Omdat in zijn situatie in het bestemmingsplan is bepaald dat de oppervlakte van bijgebouwen maximaal 60 m² mag bedragen, zal hij in principe ook geen vergunning krijgen van de gemeente om de overkapping te bouwen. ARPA bouw- en omgevingsadvocaten, zal zich dan maximaal inzetten om ontheffing te krijgen van het bestemmingsplan.

Conclusie

Voor mijn klant pakken de nieuwe regels dus ongunstig uit. Dat zal in veel andere situaties ook zo zijn. Heeft u plannen om te bouwen, leg de huidige en toekomstige regels dan naast elkaar en onderzoek of u haast moet maken. Wij helpen u hierbij natuurlijk graag. De nieuwe regels treden op 1 november 2014 in werking. Start u voor die datum met bouwen, dan gelden de oude regels nog. Zorg dat u dan wel kunt bewijzen dat u bent gaan bouwen voordat de nieuwe regels in werking zijn getreden.

Vergeet niet om ook de andere voorwaarden voor vergunningvrij bouwen in acht te nemen.

Heeft u vragen, dan kunt u vanzelfsprekend contact met mij opnemen.