Inleiding
Leden van de Vereniging van Eigenaren (VvE) dragen samen de kosten van het onderhoud en herstel van gemeenschappelijke delen. Hierbij valt te denken aan kosten van herstel van de fundering, het dak of dragende vloerbalken. Maar wie is er aansprakelijk voor verzakkingen als gevolg van een verbouwing door een voormalige eigenaar? In een interessante casus bij de rechtbank in Amsterdam kwam dit aan de orde.
Casus
Tussen 2004 en 2007 heeft de voormalig eigenaar -laten we hem Pieterse noemen- zijn appartement flink verbouwd. De nieuwe eigenaar “Janssen” koopt dit appartement in 2008 van Pieterse. Kort daarna constateert Janssen scheuren in de binnenwanden van het appartement. Later ontstonden ook scheuren in de vloertegels van de gang en bij de aansluitnaden tussen de vloer en de wanden aan de voorzijde van het appartement.
In opdracht van de Vereniging van Eigenaren en haar verzekeraar is een onderzoek verricht naar de oorzaken van de schade. Als één van de belangrijkste oorzaken werd gevonden dat de houten balklaag op de begane grond door houtrot verminderd belastbaar was.
Aansprakelijkheid Pieterse
Zowel Janssen als de Vereniging van Eigenaren hebben Pieterse tot vergoeding van de schade aangesproken. Tegen Pieterse is niet geprocedeerd, maar er is met hem een schikking getroffen. Janssen ontving een vergoeding van € 7.500,00. De Vereniging van Eigenaren ontving een bedrag van € 32.500,00. De Vereniging van Eigenaren heeft dit schikkingsbedrag vervolgens uitgekeerd aan Janssen.
Herstelkosten
De VvE en Janssen hebben een offerte voor de herstelkosten van het appartement van Janssen ontvangen van€ 67.606,98. In de vergadering van de VvE is ingestemd met het verrichten van de werkzaamheden. Na afronding van de werkzaamheden kregen Janssen en de VvE alsnog een geschil over de verdeling van de herstelkosten, die boven de schikkingsbedragen uitstijgen. In de procedure bij de rechtbank vordert Janssen veroordeling van de VvE tot vergoeding van alle herstelkosten met aftrek van het schikkingsbedrag tussen de VvE en Pieterse.
Wie betaalt de rekening?
De rechtbank stelt allereerst vast dat de vloerbalken van de begane grond tot de gemeenschappelijke gedeelten van het complex behoren. Dit resulteert erin dat de noodzakelijke herstelkosten voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaren -en dus voor de VvE- komen. In deze zaak moest de gehele balkenlaag worden vervangen this link. Om die reden moet de VvE ook de kosten dragen voor het in de oorspronkelijke staat terugbrengen van het appartement van Janssen.
Het schikkingsbedrag tussen Pieterse en de VvE moet van de rechter inderdaad op het nog te betalen bedrag in mindering worden gebracht. Dit geldt niet voor het schikkingsbedrag tussen Pieterse en Janssen, omdat dit bedrag volgens de rechter niet ziet op de vergoeding van de herstelkosten maar op vergoeding van andere schade zoals verhuis- en opslagkosten.
Moraal van dit verhaal
Geschillen binnen een VvE gaan vaak over kosten die moeten worden gemaakt en de vraag wie de kosten vervolgens moet dragen. Maak goede afspraken en voer regelmatig overleg. Ga niet zomaar tot herstel over zonder instemming van de overige eigenaren en tref niet te lichtvaardig een schikking met een vorige eigenaar, die mogelijk aansprakelijk is voor de schade.
Verder is het zeker een overweging om in het huishoudelijk reglement een meldingsplicht op te nemen voor een interne verbouwing van een appartement. Dit biedt voor de VvE de mogelijkheid om vooraf een inschatting te maken van eventuele consequenties van een verbouwing. Zonder deze toevoeging in het huishoudelijk reglement zijn individuele eigenaren uitsluitend verplicht toestemming te vragen voor verbouwingen die invloed hebben op de gemeenschappelijke gedeelten.