Planschade is een schade die u lijdt doordat uw woning minder waard is geworden. Dat kan bijvoorbeeld ontstaan als er in uw directe omgeving, in afwijking van het geldende bestemmingsplan, een snelweg wordt aangelegd of een woonwijk wordt gebouwd.

Als u in aanmerking wilt komen voor een planschadevergoeding, kunt u daarvoor een verzoek indienen bij uw gemeente. Voor de behandeling van dit verzoek brengt de gemeente zogenaamde ‘leges’ in rekening. Als uw verzoek om planschade door de gemeente wordt toegekend, krijgt u deze kosten terug.

De gemeente stelt een planschadecommissie aan en deze brengt een advies uit. Op dit advies kunt u reageren en het is verstandig om dit advies door een expert te laten toetsen. Na ontvangst van uw reactie neemt de gemeente een beslissing. Meestal volgt de gemeente het advies van de commissie, maar de gemeente mag gemotiveerd van het advies afwijken.

U heeft niet altijd recht op een planschadevergoeding. Als u bijvoorbeeld bij de aankoop van de woning al wist dat er een snelweg zou worden aangelegd, komt u niet in aanmerking voor een vergoeding van planschade.

Ook krijgt u niet de volledige schade vergoed. Een percentage van 2% van de waarde van uw woning wordt wettelijk als ‘eigen risico’ beschouwd. Inmiddels zijn er veel uitspraken bekend waarin de het percentage zelfs hoger is vastgesteld. Het percentage wordt afgetrokken van het eventueel uit te keren schadebedrag.

In een zaak die ik namens een vastgoedontwikkelaar heb aangespannen, was dit ook aan de hand.

Aan mijn klant was een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een appartementencomplex en de aanleg van parkeerplaatsen. Met de gemeente was een planschadeovereenkomst gesloten waarbij werd afgesproken dat de ontwikkelaar de kosten van de onherroepelijk vastgestelde planschade als gevolg van de omgevingsvergunning voor haar rekening zou nemen.

Door meerdere bewoners van een reeds bestaand appartement werd om een tegemoetkoming in de planschade verzocht die zij zouden hebben geleden als gevolg van de aan mijn klant verleende omgevingsvergunning.

Hierop werd door de gemeente een advies gevraagd bij een extern deskundige. Het advies dat werd uitgebracht was volgens ons niet op de juiste gegevens gebaseerd. Daarom werd er door ons een contra-expertise uitgevoerd. Over en weer zijn de standpunten van beide partijen uitvoerig toegelicht. De gemeente Eindhoven heeft het advies van haar externe deskundige opgevolgd en na aftrek van de 2% ter zake het eigen risico, een planschade toegekend van
€ 12.200,00.

Hiermee was mijn klant het niet eens. Met de gemeente werd afgesproken dat in een zaak zou worden geprocedeerd en dat de besluitvorming op de andere dossiers door de gemeente zou worden aangehouden.

De door mij namens de klant aangevoerde argumenten werden door de rechtbank van tafel geveegd. Omdat mijn klant het er niet bij wilde laten zitten, is er hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Raad van State heeft zich opnieuw uitgelaten over:

1. de juistheid van de gemaakte planschadevergelijking;
2. de omvang van het normaal maatschappelijk risico (eigen risico).

De Raad van State stelde mijn klant alsnog op beide punten volledig in het gelijk. Omdat er werd gebouwd op een inbreidingslocatie werd het eigen risico op 5% van de waarde van de woning vastgesteld. Ook deed de Afdeling de belangrijke uitspraak dat de afstand van de woning tot het nieuwe project geen invloed heeft op de hoogte van het eigen risico (het normaal maatschappelijk risico).

Ook op het tweede punt werd mijn klant in het gelijk gesteld. De gemeente had de voordelen van het nieuwe project niet voldoende afgezet tegen de mogelijkheden die het bestemmingsplan bood. Voorheen waren ter plaatse namelijk ook nog enkele milieubelastende activiteiten mogelijk.

Inmiddels heeft de gemeente een nieuwe beslissing genomen en de schade vastgesteld op € 4.000,00 in plaats van
€ 12.200,00.

Natuurlijk is dit een hele korte samenvatting van de zaak. Maar als u de hele uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State eens wilt nalezen, klik dan op deze link.

Heeft u ook te maken met een vergoeding voor planschade?
Of u nu vastgoedontwikkkelaar bent of particulier; neem dan contact met ons op.
Wij voorzien u graag van advies!