Wat is planschade?
Planschade is de schade die ontstaat als een gebouw of perceel minder waard wordt door een wijziging van een bestemmingsplan, Bijvoorbeeld wanneer een gemeente vlakbij een woonwijk een snelweg laat aanleggen.

Planvergelijking
Om de schade te bepalen moet het nieuwe bestemmingsplan, oftewel het nieuwe planologisch regime, worden vergeleken met het oude planologisch regime. De feitelijke situatie is niet van belang! Er moet juist gekeken worden naar wat op grond van het oude planologisch regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht of dat ooit is gerealiseerd. Hierop is één uitzondering, namelijk als de realisatie van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten.

Schadefactoren
Bij planschade kan sprake zijn van vermogens- en inkomensschade. Onder vermogensschade wordt verstaan een waardevermindering van onroerend goed als gevolg van het nieuwe planologische regime.

De schadefactoren die bij vermogensschade het meest voorkomen zijn:

– toename geluidsoverlast;
– toename stankoverlast;
– verminderde lichtinval/schaduwwerking;
– vermindering privacy;
– vermindering uitzicht;
– toename verkeer;
– verminderde situeringswaarde.

Taxatie
Bij het taxeren van vermogensschade wordt gebruik gemaakt van de zogenoemde vergelijkingsmethode. De waarde moet worden bepaald op de peildatum. De peildatum is de datum waarop het schadeveroorzakende besluit in werking is getreden. Voor de waardebepaling wordt meestal gebruik gemaakt van referentiepanden die verkocht zijn rond de peildatum.

In de praktijk wordt bij het taxeren van planologisch nadeel vaak gebruik gemaakt van controlepercentages die een indicatie kunnen geven of de taxateur het bij het goede eind heeft. In de literatuur worden 3 categorieën van schade onderscheiden al naar gelang van het aantal schadefactoren:

• lichte planschade (1 tot 3%, één of twee beperkte schadefactoren);
• middelzware planschade (4-7%, meerdere schadefactoren of één ingrijpende schadefactor);
• zware planschade (tot 10%, meerdere ingrijpende of één zeer ingrijpende schadefactoren). In de praktijk komt een waardevermindering van 10% of meer nauwelijks voor.

Let op: volgens vaste rechtspraak zijn controlepercentages geen vaststaande normen. Het komt dus daadwerkelijk op een taxatie van de waardevermindering aan.

Recht op schadevergoeding

Om ook daadwerkelijk in aanmerking te komen voor vergoeding van planschade zijn 2 zaken van belang:

• de schade was bij aankoop van een gebouw of grond niet voorzienbaar;
• de schade behoort niet tot het normaal maatschappelijk risico.

Voorzienbaarheid
Volgens vaste rechtspraak is planschade voorzienbaar als een redelijk denkend en handelend koper op het moment van de aankoop rekening moet houden met de kans dat het bestemmingsplan nadelig verandert. In dat geval gaat de rechter er vanuit dat de koper het mogelijke nadeel heeft betrokken bij de koopprijs.

Voorzienbaarheid wordt bijvoorbeeld aangenomen wanneer de gemeente de plannen al in een (ouder) beleidsdocument, zoals een structuurvisie, noemt. Dit document moet dan wel ooit openbaar zijn gemaakt.

Normaal maatschappelijk risico en forfaitaire drempel
Volgens de rechter moet de vraag of schade tot het normale maatschappelijke risico behoort worden beantwoord aan de hand van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden, in die zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen.

Tot deze omstandigheden horen volgens de rechter:

• de mate waarin de ontwikkeling naar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving;
• het door de gemeente gevoerde planologische beleid;
• de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager;
• de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.

Los van de uitkomst van vorenstaande vraag, heeft de wetgever vastgelegd dat een waardevermindering van 2% van de waarde van een onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade altijd voor rekening van de aanvrager blijft.

Meer lezen: De tussenuitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 oktober 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:1408) biedt een mooi overzicht van recente jurisprudentie in kader van het planschaderecht op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro).

27 mei 2015
Ingrid Janssen