Onroerend goed bezitters krijgen er vroeg of laat mee te maken: om financiële of bouwkundige redenen moet het pand gerenoveerd worden.

Onroerend goed bezitters krijgen er vroeg of laat mee te maken: om financiële of bouwkundige redenen moet het pand gerenoveerd worden. In het huurrecht verstaan we onder renovatie zowel het slopen met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door veranderingen of toevoegingen verstaan. Op zo’n renovatie zit een huurder vaak niet te wachten. Zijn belang om in het gehuurde te kunnen blijven wonen of zijn bedrijf te blijven exploiteren, strookt vaak niet met uw wens om het pand op te knappen. Als de belangen uiteenlopen, wilt u graag af van uw huurder. Maar kunt u vanwege renovatie de huur wel opzeggen?

Van oudsher wordt de huurder beschermd in het huurrecht. Dit zien we op diverse punten in de wet terug. Ook het opzeggen van de huur vanwege renovatie is niet zomaar mogelijk en aan eisen verbonden om de huurder te beschermen. Die eisen verschillen voor de verhuur van woon- en bedrijfsruimte.

Woonruimte

Om vanwege renovatie een huurcontract ter zake woonruimte op te zeggen moet de verhuurder een beroep doen op dringend eigen gebruik. De wet bepaalt daarbij dat de verhuurder alleen kan opzeggen indien hij aannemelijk maakt dat dit zo dringend is, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De belangen van de huurder en verhuurder worden daarbij tegen elkaar afgewogen. Ook speelt de mogelijkheid van de huurder om een vervangend huis te krijgen hierin een rol.

Of er sprake is van dringend eigen gebruik kan niet direct beantwoord worden. Dit is namelijk erg casuïstisch. Het dringende karakter kan worden gebaseerd op diverse gronden, zoals bouwkundige en financiële. Over de financiële grond heeft de Hoge Raad zich in 2010 in het Herenhuis-arrest uitgelaten. De Hoge Raad oordeelde in dat arrest dat een onrendabele exploitatie alleen onvoldoende is om het dringend eigen gebruik te rechtvaardigen. Een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan daarentegen wel voldoende zijn om het dringend eigen gebruik aan te nemen. Wanneer van zo’n wanverhouding sprake is, blijkt ook erg casuïstisch. Uit het arrest van de Hoge Raad blijkt dat een waardestijging van het verhuurde een rol kan spelen bij die wanverhouding. De hypotheekrente en aflossing, eenmalige grote onderhoudskosten of reeds verkregen vergunningen voor de renovatie spelen blijkens lagere rechtspraak geen rol bij de beslissing om te oordelen of sprake is van een wanverhouding.

Bedrijfsruimte

Ook bij verhuur van bedrijfsruimte kan de verhuurder vanwege renovatie een huurcontract – na de eerste termijn van 5 jaar – opzeggen. De wet stelt hetzelfde vereiste als in geval van verhuur van woonruimte: de verhuurder moet aannemelijk maken dat hij het pand dringend voor eigen gebruik nodig heeft. In tegenstelling tot de verhuur van woonruimte wordt bij bedrijfsruimte geen belangenafweging gemaakt tussen de belangen van de huurder en verhuurder. Evenmin speelt bij opzegging een rol of de huurder een vervangende ruimte kan krijgen.

De motieven om te beoordelen of sprake is van dringend eigen gebruik in geval van bedrijfsruimte zijn gelijk aan die van woonruimte. Uit een arrest van de Hoge Raad uit 2014 blijkt echter wel dat de financiële motieven minder zwaar worden beoordeeld dan bij woonruimte. De onrendabele exploitatie kan voor renovatie van bedrijfsruimte voldoende zijn om het dringende karakter aan te nemen. De structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten behoeft daarbij niet aanwezig te zijn. De huurder van bedrijfsruimte is in dat opzicht bij opzegging dus minder beschermd dan de huurder van woonruimte.

16 november 2015
Suzanne van Loon