De omgevingsvergunning
Gaat u bouwen?
In de wet is bepaald dat u in de meeste gevallen een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) nodig heeft. De eis van een vergunning geldt niet altijd. Een erker of dakramen aan de achterkant van een woning mogen bijvoorbeeld zonder vergunning worden gemaakt.
Als u een vergunning nodig heeft, dan moet de gemeente beoordelen of uw bouwplan voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit, de gemeentelijke bouwverordening, het bestemmingsplan, eisen van Welstand, de provinciale Verordening, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening). Als het bouwplan voldoet aan de eisen in bovenstaande voorschriften dan moet de gemeente de omgevingsvergunning verlenen. De gemeente mag de vergunning dan niet weigeren. De gemeente moet de vergunning bovendien binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag verlenen.
Uw bouwplan in strijd met het bestemmingsplan?
Wanneer het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan kan de gemeente een ontheffing van het bestemmingsplan verlenen. De gemeente is dit echter niet verplicht. Wanneer de gemeente wel bereid is een ontheffing te verlenen dan wordt onderzocht of het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent dat er rekening moet worden gehouden met diverse belangen, zoals bijvoorbeeld het milieu en omwonenden. De aanvrager van de vergunning zal daarom diverse onderzoeksrapporten moeten overleggen. Dit kost tijd en daarom hoeft de gemeente deze beslissing niet binnen 8 weken te nemen. Bovendien neemt de gemeente in dat geval eerst een ontwerpbesluit waartegen belanghebbenden zienswijzen kunnen indienen. De gemeente beoordeelt of de zienswijzen tot een weigering van de omgevingsvergunning moeten leiden. Als dat niet geval is, wordt de vergunning verleend. Wanneer u binnen de wettelijke termijn van 6 weken een zienswijze tegen de ontwerpvergunning heeft ingediend, kunt u het besluit van de gemeente voorleggen aan de rechter. De rechter gaat echter niet met alle argumenten mee. De rechter beoordeelt uitsluitend of de gemeente de vergunning voor het bouwplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Verlies van privacy of uitzicht zijn voor de rechter geen argumenten die leiden tot een vernietiging van de vergunning. Dit zijn namelijk schadeposten in de persoonlijke sfeer. In dat geval kunt u aanspraak maken op een planschade.
Naar de rechter?
Wilt u bezwaar maken tegen een verleende omgevingsvergunning? Of heeft een omgevingsvergunning van de gemeente gekregen en wordt er bezwaar tegen gemaakt? In beide gevallen staan wij u bij. Wij hebben ruime ervaring op het gebied van omgevingsvergunningen en kunnen u in elke situatie voorzien van passend advies. Ook wanneer er sprake is van een gerechtelijke procedure zetten wij onze specialistische kennis in om voor u een optimaal resultaat te behalen.
Lees meer hierover in onze blogs: Wat is de definitie van een bouwwerk?
Referentie: Appellanten Bunderse hoek over Arpa Advocaten:
‘Ter zake deskundige advocaat welke steeds open staat voor inbreng van de klant om een nog beter eindresultaat te kunnen afdwingen.
Wij zijn uiterst tevreden over elk contact, de inzet bij de rechtszaak en de afhandeling van ons conflict met de gemeente. Alle aangeleverde input, het meedenken, het bezwarend materiaal van onze zijde werd beoordeeld en gebruikt waarmee de zaak gedegen voorbereid kon worden’.
Referentie: John Vorstenbosch over Arpa Advocaten:
‘ARPA is onze eerste ervaring met een advocaat. Wij zijn uiterst tevreden over de correcte begeleiding bij onze aanvraag van een omgevingsvergunning beperkte milieutoets. De communicatie, zowel telefonisch als via de mail, verloopt vlot en in begrijpelijke taal. Gedane afspraken worden altijd netjes nagekomen.
Indien het resultaat niet positief zou zijn uitgevallen, dan nog zouden wij uitermate tevreden zijn over de manier waarop ARPA onze belangen behartigd heeft.
We hebben, naar ons gevoel, echt waar voor ons geld gekregen.
Het is zeker een partij die wij kunnen aanbevelen’.