Door: mr important source. Ingrid Janssen
De Europese Commissie is van oordeel dat de gemeente Leidschendam staatssteun heeft verleend aan een projectontwikkelaar door de contractuele afspraken uit 2004 in 2008 open te breken en de grondprijs met terugwerkende kracht te verlagen. De gemeente moet 6,9 miljoen van de ontwikkelaar terugvorderen wegens verleende staatsteun.
Voor de grondexploitatiefase hebben de gemeente en de ontwikkelaar een publiek-privaat partnerschap in de vorm van een vennootschap onder firma opgericht. Beide partijen moesten ieder 50% van de kosten en de risico’s van de grondexploitatiefase van het project dragen. In de vennootschap werden besluiten met eenparigheid van stemmen genomen.
De ontwikkelaar zou een parkeergarage, commerciële ruimten en 67 wooneenheden realiseren. Volgens de samenwerkingsovereenkomst van 2004 zouden de bouwwerkzaamheden van start gaan wanneer de gronden bouwrijp waren gemaakt en de nodige bouwvergunningen waren afgegeven. De bouwwerkzaamheden van de woningen mocht de ontwikkelaar uitstellen tot 70% van deze woningen waren verkocht.
Deze 70%-bepaling is gebruikelijk in Nederlandse bouwcontracten en is bedoeld om de risico’s voor projectontwikkelaars te beperken ingeval het door hen gebouwde vastgoed niet wordt verkocht. In de overeenkomst is echter geen mogelijkheid opgenomen om de bouw van de commerciële ruimten en de ondergrondse parkeergarage uit te stellen. Zowel de commerciële ruimten als de wooneenheden zouden boven de ondergrondse parkeergarage worden gebouwd.
In 2008 was de bouwvergunning voor de 67 woningen onherroepelijk. Op dat moment had de ontwikkelaar als gevolg van de crisis geen enkele woning verkocht. De ontwikkelaar achtte zich vrij om niet met de bouwwerkzaamheden te starten. Na onderhandelingen werd besloten dat de gemeente de grondprijs met terugwerkende kracht zou verlagen, daartegenover zou de ontwikkelaar de 70% bepaling loslaten en de bouwwerkzaamheden in 2010 afronden.
De verlaging van de grondprijs werd gebaseerd op een taxatierapport gebaseerd op ‘restwaarde’. De Europese Commissie vindt deze restwaardemethode niet geschikt om de marktwaarde van de verkochte grond te berekenen, omdat deze uitgaat van de verkoopprijzen van de huizen. Van deze prijs worden de bouwkosten en een winst- en risicovoorziening afgetrokken. Wat overblijft, is de waarde van de grond. Volgens de Commissie is het duidelijk dat de waardedaling van het onroerend goed – met de restwaardemethode in een dalende huizenmarkt zoals hier het geval is – volledig naar de grondwaarde wordt verschoven. In theorie kan dit zelfs een negatieve grondwaarde als resultaat hebben. Voor de Commissie weegt mee dat de 70%-bepaling in de samenwerkingsovereenkomst van 2004 beperkt was tot de woningen en geen betrekking had op de bouw van de commerciële ruimten en de ondergrondse parkeergarage, terwijl de ontwikkelaar alle bouwwerkzaamheden op het Damplein weigerde te starten. In een dergelijk geval is het volgens de Commissie waarschijnlijk dat een particuliere investeerder in normale mededingings-omstandigheden zou hebben verlangd dat de ontwikkelaar aan zijn contractuele verplichtingen zou voldoen wat betreft de bouw van de commerciële ruimten en de ondergrondse parkeergarage. Ook indien de bewering van de ontwikkelaar dat deze werkzaamheden niet konden starten omdat de verschillende onderdelen van het vastgoedproject technisch met elkaar zouden samenhangen, juist zou zijn, zou de ontwikkelaar, als enige verantwoordelijke voor de bouwfase van het project, dit risico volgens de Commissie moeten dragen. Er is geen reden om aan te nemen dat een particuliere investeerder onder normale mededingingsvoorwaarden dit risico van de ontwikkelaar zou overnemen. Ook van belang is dat de VOF de bouw van het openbare gedeelte van de ondergrondse parkeergarage al in 2004 – zonder openbare aanbesteding – aan de ontwikkelaar had gegund voor het vaste bedrag van maximaal 4,6 miljoen EUR (prijspeil 1 januari 2003). Het is daarom volgens de Commissie onwaarschijnlijk dat een particuliere investeerder in normale mededingingsomstandigheden met de betwiste maatregelen zou hebben ingestemd zonder eerst andere, commercieel interessantere opties te overwegen, zoals de ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst van 2004 met vergoeding van schade.
De conclusie van de Commissie is dan ook vernietigend. De gemeente moet 6,9 miljoen van de ontwikkelaar terugvorderen wegens verleende staatsteun.
Uitspraak: http://ec.europa.eu [pdf]