Sinds 2012 staat in de wet dat gemeenten bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling zuinig moeten omgaan met de ruimte. Gemeenten moeten sindsdien eerst binnen het bestaande stedelijk gebied bouwen.

Dat houdt dus in dat eerst leegstaande panden en braakliggende terreinen herontwikkeld moeten worden, voordat er in het buitengebied uitgebreid mag worden. In de praktijk wordt deze wetgeving samengevat onder de term ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.

In de afgelopen jaren heeft de rechter zich vaak over de uitleg en de toepassing van deze wetgeving moeten buigen. In diezelfde periode hadden gemeenten en projectontwikkelaars kritiek op deze Ladder voor duurzame verstedelijking. Zij vonden de Ladder voor duurzame verstedelijking te ingewikkeld en de kosten van onderzoek te hoog. De wetgever is aan de klachten tegemoet gekomen en heeft de wetgeving met ingang van 1 juli 2017 gewijzigd en vereenvoudigd.

Op 28 juni 2017 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de hoogste rechter in Nederland die zich over deze vraagstukken buigt) een belangrijke uitspraak gedaan. In deze uitspraak is aangegeven welke rechtspraak over de Ladder en duurzaam gebruik van de ruimte ook na 1 juli 2017 nog van toepassing blijft. Als u de uitspraak wil lezen, klik dan hier.

Een beknopte opsomming van de belangrijkste punten van de uitspraak

De wetgeving heeft als doel ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimte gebruik te stimuleren.

1. De jurisprudentie over de uitleg van het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ blijft volledig gelden. De Afdeling somt op wat zij onder een stedelijke ontwikkeling verstaat en wat niet.
   – Geen stedelijke ontwikkeling: een weg, een busbaan, een windturbinepark, onder omstandigheden een kampeerterrein, de bouw van minder dan 11 woningen en een gebouw met een oppervlakte kleiner dan 500 m².
   – Stedelijke ontwikkeling: een bedrijventerrein, kantoren- detailhandel- en woningbouwlocaties, een hotel, een ziekenhuis, een zorgvoorziening en een recreatiepark.
2. Een uitbreiding van een stedelijke ontwikkeling kan – als de omvang behoorlijk is – als een nieuwe stedelijke ontwikkeling gelden.
3. Of er sprake is van een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling, hangt af van de ruimte die nodig is om het plan te realiseren en of de functie wijzigt. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een agrarische functie van het gebied en er een bedrijventerrein komt.
4. De gemeente moet in de toelichting bij het bestemmingsplan de behoefte aan de gewenste stedelijke ontwikkeling blijven omschrijven. Daarbij maakt het niet uit of het een ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied is. De gemeente moet de behoefte omschrijven aan de hand van voldoende actuele, concrete en zo mogelijk cijfermatige gegevens. Ook moet de gemeente motiveren dat de behoefte is afgezet tegen het bestaande aanbod. De gemeente mag in de toelichting verwijzen naar onderzoeksrapporten of andere documenten.
5. De rechtspraak over de uitleg van het begrip ‘bestaand stedelijk gebied’ blijft onverkort gelden. Of er sprake is van bestaand stedelijk gebied hangt af van meer factoren. In de door ons behandelde zaak van een aantal Veghelse bewoners is één van deze factoren bepaald. In onze zaak had het gebied sinds jaar en dag een agrarische bestemming waarop niet gebouwd mocht worden, daarom was er geen sprake van bestaand stedelijk gebied. De uitspraak kunt u hier lezen.
6. Degene die bij de rechter beroep aantekent tegen het bestemmingsplan moet voldoende concrete aanknopingspunten aandragen voor twijfel over de juistheid of volledigheid van de door de gemeente beschreven behoefte.

U ziet dat veel van de relevante rechtspraak die onder de oude regels is ontstaan, ook in de toekomst nog gewoon blijft gelden. Gemeenten en projectontwikkelaars ontkomen er niet aan goed te motiveren waarom er aan de nieuwe ontwikkeling een behoefte is. Daarbij maakt het dus niet uit of het gaat om een ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied.

Heeft u vragen naar aanleiding van een nieuwe ontwikkeling bij u in de buurt of zijn er omwonenden die een probleem hebben met uw plannen, dan staan onze gespecialiseerde advocaten u graag met raad en daad bij.

Ingrid Janssen