Door: mr. Suzanne van Loon

Het komt in de praktijk regelmatig voor dat een koper van een onroerende zaak na de eigendomsoverdracht een gebrek aan de geleverde zaak ontdekt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan verzakking van de fundering, schimmelvorming in de muur en verontreiniging in de grond. De kosten van het herstel van een dergelijk gebrek wil de koper vaak verhalen op de verkoper. De koper beroept zich dan op de non-conformiteit van de afgeleverde zaak: de koper heeft niet geleverd gekregen hetgeen hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Teneinde met succes een beroep op die non-conformiteit te kunnen doen, is het onder meer van cruciaal belang dat de koper tijdig bij de verkoper aan de bel trekt.

Op grond van het Burgerlijk Wetboek is de koper namelijk verplicht om de verkoper binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had kunnen ontdekken te informeren over het gebrek. Het niet binnen bekwame tijd voldoen aan deze klachtplicht heeft verstrekkende gevolgen. De koper verliest dan namelijk al zijn rechten voor een claim.

De koper moet dus binnen bekwame tijd klagen bij de verkoper. Die bekwame tijd is niet vastgelegd in een wettelijke termijn en is daardoor voer voor jurisprudentie. Wat bekwaam is, is hangt volgens vaste rechtspraak af van de omstandigheden van het geval (aard van het gekochte, deskundigheid van partijen, etc). In lagere rechtspraak wordt als richtsnoer wel een termijn van twee maanden gehanteerd.

In maart 2011 overwoog de Hoge Raad in aanvulling op het vaste toetsingskader ‘de omstandigheden van het geval’ onder andere dat tevens relevant is wat de koper kan en moet doen om een eventueel gebrek te ontdekken en daarvan mededeling te doen aan de verkoper. Verder oordeelde de Hoge Raad dat de mate van voortvarendheid waarmee een onderzoek door de koper moet worden verricht, afhangt van de ingewikkeldheid van dat onderzoek. In deze kwestie rechtvaardigden de omstandigheden dat de koper pas na 1 jaar klaagde bij de verkoper en pas na bijna 4 jaar de omvang en soort van het gebrek exact duidelijk was.

Gelet op de verstrekkende gevolgen van het niet voldoen aan de klachtplicht, is voorzichtigheid en nauwkeurigheid met de termijn waarbinnen geklaagd moet worden van wezenlijk belang. Naar ons oordeel is de termijn van de Hoge Raad ook eerder uitzondering dan regel.

De volledige recente uitspraak van de Hoge Raad is te raadplegen op rechtspraak.nl onder LJN BP8991.