Als verhuurder van bedrijfsruimte kunt u geconfronteerd worden met een huurder die zijn bedrijf verkoopt aan een derde. Die derde wil op zijn beurt met u een huurovereenkomst aangaan. Bent u verplicht daarmee in te stemmen?

De wetgever heeft de huurder hiervoor een instrument in handen gegeven: de indeplaatsstelling. In de wet is geregeld dat uw oorspronkelijke huurder de rechter kan verzoeken om een machtiging waarmee hij een derde als nieuwe huurder in zijn plaats kan stellen. Deze wettelijke regeling geldt alleen voor de in het huurrecht zogenoemde 290-bedrijfsruimte. Dit zijn voor publiek toegankelijke ruimten, zoals winkels, horecagelegenheden, afhaal- en besteldiensten, etc., waar rechtstreeks producten worden verkocht of diensten worden geleverd. Indien de rechter dit toestaat, moet de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden met de nieuwe huurder worden voortgezet.

De indeplaatsstelling maakt dus een inbreuk op uw contractsvrijheid. U wordt immers gedwongen om een onbekende rechtspersoon als nieuwe huurder te accepteren. Reden waarom het ook niet zomaar mag.

De vereisten van een indeplaatsstelling

Om een nieuwe huurder in de plaats te stellen van de oorspronkelijke huurder moet worden voldaan aan drie wettelijke voorwaarden:

1. Er moet sprake zijn van overdracht door de huurder van het door de huurder uitgeoefende bedrijf; De oorspronkelijke huurder moet het door hem in het pand gevoerde bedrijf overdragen aan de nieuwe huurder. Zonder deze bedrijfsoverdracht is er geen indeplaatsstelling mogelijk. Als bijvoorbeeld alleen de inventaris wordt verkocht, is dat dus niet voldoende. Ook moet de nieuwe huurder hetzelfde bedrijf als de oorspronkelijke huurder exploiteren. Dat betekent dat de eigenaar van een kledingwinkel niet kan afdwingen dat de eigenaar van een boekhandel in zijn plaats treedt.
2. De huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht; Het gaat daarbij om de belangen van de oorspronkelijke huurder flagyl tablets online. Denk bijvoorbeeld aan het bereiken van de pensioensgerechtigde leeftijd of ziekte van de ondernemer dan wel de inbreng van een eenmanszaak in een vennootschap. Ook zuiver financiële belangen kunnen voldoende zwaarwichtig zijn.
3. De nieuwe huurder moet voldoende waarborg stellen; De nieuwe huurder moet voldoende waarborg stellen voor nakoming van de huurovereenkomst én een behoorlijke bedrijfsvoering. Deze waarborgen beschermen u als verhuurder tegen de nieuwe huurder die u niet kent. Indien de nieuwe huurder bijvoorbeeld niet kan aantonen dat zijn jaarstukken op orde zijn en/of hij geen ondernemingsplan heeft voor de toekomst, kan dat voor een rechter een reden zijn om de indeplaatsstelling te weigeren. Het is dan namelijk de vraag of de huur gedurende de contractperiode steeds kan worden voldaan.

Als u kantoorruimte, een loods of een ander soort ruimte bedrijfsmatig die niet toegankelijk is voor publiek verhuurt, dan geldt deze wettelijke regeling niet. In dat geval kunt u door de rechter niet gedwongen worden om met een nieuwe huurder een contract te sluiten.

15 oktober 2015
Suzanne van Loon