ARPA – Advocaat voor bouwen en wonen hat sich mit ihren Anwälten auf Immobilienrecht spezialisiert. Wir kennen die Spielregeln der Behörden wie unsere Westentasche und können alle Fragen, die beim An- und Verkauf von Immobilien in den Niederlanden entstehen, beantworten. Die Lösung von Problemen mit und von niederländischen Eigentümergemeinschaften gehört zu unserer täglichen Arbeit.

Immer mehr Deutsche, Österreicher und Schweizer interessieren sich für eine Zweitwohnung in den Niederlanden und wenden sich an uns. Wir beraten sie zu den unterschiedlichsten Fragen rund um den An- und Verkauf von (Freizeit-)Immobilien. Denn auch dann, wenn Sie bereits ein stolzer Immobilienbesitzer sind, können Rechtsfragen entstehen.

Diese informative Webseite bietet Antworten auf häufig gestellte Fragen.

Unsere Anwälte haben sich auf alle juristischen Aspekte rund um Ankauf, Verkauf und Besitz von (Freizeit-)Immobilien spezialisiert. Sprechen Sie Deutsch oder Englisch? Kein Problem! Unsere Anwälte stehen Ihnen in Ihrer Muttersprache zur Verfügung.

Unsere Kanzlei mit Sitz in Veghel, Niederlande, gehört zur international tätigen Anwaltskanzlei der Bierens Group.

Haben Sie steuerrechtliche Fragen in den Niederlanden? Dann stellen wir gerne den Kontakt zu einem geeigneten Steuerberater her.

Kauf einer Ferienwohnung

Welche essentiellen Punkte sollten Sie beim Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses in den Niederlanden beachten?

Flächennutzungsplan
Der kommunale Flächennutzungsplan kann schönen Plänen ein jähes Ende bereiten. In diesem Plan legen niederländische Städte und Gemeinden die Nutzung von Grundstücken und Gebäuden sowie die Bauvorschriften fest. Schreibt der Flächennutzungsplan die Nutzung als ständigen Wohnraum vor, dann darf diese Wohnung nicht als Ferienwohnung genutzt werden. Allerdings kann unter Umständen eine entsprechende Befreiung beantragt werden.

Verordnung über Nutzung von Wohnflächen (Huisvestingsverordening)
Neben der bereits genannten Befreiung brauchen Sie in vielen Orten zusätzlich eine Genehmigung für die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung. Dies gilt insbesondere für beliebte niederländische Ferienregionen wie die Küstenregionen, Friesland oder die Veluweregion. Die Bedingungen für diese Genehmigung sind in der kommunalen Verordnung (Huisvestingsverordening) festgelegt.

Verstoß gegen Flächennutzungsplan und Nutzungsverordnung
Wenn Sie ohne die beiden oben genannten Genehmigungen eine Wohnung als Ferienwohnung nutzen, dann kann die Kommunalverwaltung diese Nutzung verbieten und bestrafen. Der Eigentümer der Wohnung oder des Hauses wird schriftlich aufgefordert, die Wohnung gemäß der Bestimmung zu nutzen und ihm wird ein Zwangsgeld auferlegt. Sie können gegen eine solche Festsetzung Widerspruch einlegen. Kommt die Gemeinde Ihnen nicht entgegen, dann haben Sie die Möglichkeit, die Angelegenheit durch einen Richter beurteilen zu lassen.

Schriftlicher Kaufvertrag
Der niederländische Gesetzgeber hat festgelegt, dass ein Kaufvertrag zwischen einem Verkäufer und einer Privatperson schriftlich geschlossen werden muss. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages durch beide Parteien stehen dem Käufer noch drei Tage Bedenkzeit zu. Während dieses Zeitraumes hat er das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Nach Ablauf dieser Frist kann der Kaufvertrag nur noch unter bestimmten Bedingungen (beispielsweise mit Finanzierungsvorbehalt) rückgängig gemacht werden. Ein Fallstrick für Käufer, die mit den niederländischen Regeln und Gesetzen nicht vertraut sind: Ein mündlicher Vertrag über den An- oder Verkauf einer Wohnung ist nicht gültig aber bereits die Unterschrift unter einen nicht notariell beurkundeten schriftlichen Kaufvertrag besiegelt den Kauf und ist rechtsgültig.

Der Kauf einer bestehenden Ferienwohnung und (verborgene) Mängel
Beim Ankauf einer bestehenden Wohnung ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer auf bestehende Mängel hinzuweisen. Wenn der Verkäufer die Mängel nicht kannte oder kennen musste, entsteht oft eine Diskussion. Sie haben dann als Käufer möglicherweise eine Ferienwohnung erworben, die zwar nicht den Bedingungen des Kaufvertrages entspricht. Dennoch wird beurteilt werden müssen, ob dieser Mangel schwerwiegend genug für einen Rücktritt vom Kaufvertrag oder für die Forderung von Schadensersatz ist. Dies ist abhängig von den Umständen des Einzelfalles. Bei einer älteren Wohnung oder einem älteren Haus sind bestimmte Fehler eventuell schneller hinzunehmen als bei einer Neubauwohnung. Ebenfalls kann ein Richter der Meinung sein, dass der Kaufinteressent selber vor dem Kauf ein bautechnisches Gutachten hätte erstellen lassen müssen. Wie Sie sehen, hängt die Beurteilung einer solchen Angelegenheit stark vom Einzelfall ab. In einem solchen Fall brauchen Sie maßgeschneiderte Beratung.

In allen Fällen gilt, dass Sie als Käufer verpflichtet sind, den Verkäufer unverzüglich über festgestellte (verborgene) Mängel zu informieren. Warten Sie damit zu lange, dann verfallen Ihre Ansprüche. Wir empfehlen Ihnen: Reklamieren Sie entdeckte Mängel so schnell wie möglich beim Verkäufer.

Kauf einer neuen oder noch nicht gebauten Ferienwohnung und Mängel
Wenn Sie eine neugebaute oder im Bau befindliche Ferienwohnung – beispielsweise in einem Ferienpark – erwerben, dann können Ihnen zwei Verträge begegnen: Ein Kaufvertrag und ein Werkvertrag. Der Werkvertrag regelt alle Vereinbarungen, die den Bau der Immobilie betreffen. Wenn der Bau abgeschlossen ist, lädt der Bauunternehmer Sie in der Regel zur Abnahme ein. Wenn Sie keine solche Einladung erhalten, ist es wichtig, dass Sie selbst einen Termin zur Abnahme vereinbaren oder aber selber den fertigen Bau besichtigen und dem Bauunternehmer entsprechende Mängel schriftlich mitteilen, bevor Sie die Wohnung in Gebrauch nehmen. Nach der Abnahme tragen Sie das Risiko für sichtbare Mängel oder Mängel, die entdeckt hätten werden können oder müssen, es sei denn, sie haben diese bei der Abnahme oder vor der Ingebrauchnahme beim Bauunternehmer reklamiert.

Ihr Ferienhaus befindet sich in einem Ferienpark

Wenn Sie ein Ferienhaus in einem Ferienpark kaufen, dann können mehrere Schwierigkeiten auftauchen.

Ferienhaus und Grundstück im Eigentum + Grunddienstbarkeit
Möglicherweise haben Sie sowohl das Grundstück als auch das Haus erworben. In diesem Fall sind Sie der alleinige Eigentümer. In einem Park gibt es oft viele Anlagen für den gemeinschaftlichen Gebrauch, wie z.B. Wege und Grünanlagen. Das Nutzungsrecht dieser gemeinschaftlichen Anlagen wird in den Grunddienstbarkeiten festgelegt. Für die Nutzung wird eine Gebühr erhoben. Aus dem Gesamtbetrag der von allen Eigentümern bezahlten Gebühren werden die Kosten für den Unterhalt aufgewendet.

Ferienhaus im Eigentum und Grundstück in Erbpacht
Eine andere Variante ist der Erwerb des Ferienhauses, während das dazugehörige Grundstück gepachtet wird. In diesem Fall sind Sie alleiniger Eigentümer des Ferienhauses, aber nicht des Grundstücks. Das Grundstück bleibt im Eigentum des Ferienparkbetreibers. Sie bezahlen einen jährlichen Erbpachtzins an den Verpächter. Die Pacht kann für einen befristeten oder einen unbefristeten Zeitraum vereinbart werden. Bei einer befristeten Pacht bekommt der Eigentümer das Grundstück nach Ablauf der Pachtzeit zurück.

Wohnungseigentumsrecht
Als letzte Variante soll hier das sogenannte Wohnungseigentumsrecht erklärt werden. Die Wohnung (eventuell mit Garten) ist dann Ihr Privateigentum, aber die Anlagen wie Wege, Grünanlagen, Spielplätze und anderes sind gemeinschaftliches Eigentum. Die Eigentumsverhältnisse (privat/gemeinschaftlich) sind in einer Teilungsurkunde festgelegt. Beim Wohnungseigentumsrecht ist die Bildung einer Eigentümergemeinschaft vorgeschrieben. Die Gemeinschaft trifft Entscheidungen wie beispielsweise über Sanierungsarbeiten. Eine andere Aufgabe der Gemeinschaft ist die Bereitstellung einer finanziellen Reserve, aus der Reparatur- und Erhaltungsarbeiten bezahlt werden. Die Höhe der Reserve wird von der Eigentümergemeinschaft bestimmt.

Wenn Sie ein Haus in einem Ferienpark erwerben, sollten Sie daher mit zusätzlichen jährlichen Kosten rechnen. Eventuell gibt es noch Regelungen über die Möglichkeit oder Verpflichtung der Vermietung. Der Kauf einer Ferienwohnung in einem Park erfordert daher von Ihnen gründliche Einarbeitung und Recherche.

Die Ferienwohnung vermieten

Sie möchten Ihr Feriendomizil möglicherweise auch an andere Personen vermieten. In den Niederlanden ist es nicht erlaubt, eine Ferienwohnung ohne Genehmigung ständig zu bewohnen. Mit solchen Genehmigungen sind die Kommunalverwaltungen im Allgemeinen aber recht zurückhaltend. Daher darf eine Ferienwohnung im Prinzip nur für kurze, befristete Aufenthalte benutzt werden. Bei einem ständigen Aufenthalt kann die Gemeindeverwaltung ein Zwangsgeld auferlegen.

Sie haben eine Wohnung geerbt

Nach dem Tod des Wohnungseigentümers gehört die Ferienwohnung zum Nachlass. Gibt es mehr als einen Erben, gehört die Wohnung zum gemeinsamen Nachlass. Man spricht nunmehr von einem gemeinschaftlichen Eigentum. Können sich die Erben untereinander nicht über eine Verteilung des Nachlasses einigen, dann können sie sich an den niederländischen Richter wenden.

Es gibt dann mehrere Möglichkeiten:

Zuteilung an einen der Erben, wobei der Mehrwert an die anderen Erben ausgezahlt wird;
Zuteilung an mehrere (aber nicht alle) Erben, wobei der Mehrwert an die anderen Erben ausgezahlt wird;
Das Ersuchen an alle Erben um ihre Mitwirkung bei einem Verkauf der Ferienwohnung, wobei der Ertrag allen Erben zu gleichen Teilen ausgezahlt wird.
Können die Erben sich nicht einigen, dann kann daher der Gang zum niederländischen Richter einen Ausweg bieten. Dieses Verfahren ist relativ unkompliziert.

Haben Sie noch Fragen oder können wir Ihnen bei der Beantwortung einer anderen Frage helfen? Wir beraten Sie natürlich gerne!

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